住宅ローン10年固定終了後はどうする？残高3,915万円で金利上昇を試算

「住宅ローンの10年固定が終わったら、金利や返済額はどうなるの？」

わが家は2020年、夫婦で合計5,000万円を年0.9％・10年固定で借りました。

固定期間が終わるころの残高は、約3,915万円になる見込みです。

そこで、金利が年1％・2％・3％になった場合の返済額を計算し、わが家が考えている選択肢をまとめました。

住宅ローン10年固定終了後はどうなる？

固定期間選択型の住宅ローンは、10年間だけ金利が固定される商品です。

固定期間が終わると、その時点の金利や契約内容をもとに、次の返済条件が決まります。

わが家が借りた年0.9％が、そのまま続くわけではありません。

借りた当時は固定期間を何年にするかよく分からず、おすすめされた10年を選びました。

一般的には、固定期間終了の数か月前から銀行へ相談できます。

わが家も案内が届いたら、今の銀行の条件と、他行へ借り換えた場合を比べる予定です。

わが家の借入条件と10年後の残高

項目	わが家の条件
借入開始	2020年
借入額	夫婦合計5,000万円
返済期間	40年
金利	年0.9％・10年固定
通常月の返済	9万576円
ボーナス月の返済	29万1,293円

現在の返済条件から計算すると、10年固定が終わるころの残高は約3,915万円です。

残りの返済期間は約30年。ここで金利が上がると、毎月の返済額だけでなく、今後払う利息も大きく変わります。

残高3,915万円｜金利1％・2％・3％で返済額を比較

残高3,915万円を残り30年で返すとして、金利ごとの返済額を計算しました。

金利	毎月の返済額	今後払う利息
年1％	約12万5,900円	約618万円
年2％	約14万4,700円	約1,294万円
年3％	約16万5,000円	約2,027万円

※元利均等返済・ボーナス返済なしとして計算した概算です。実際の条件とは異なる場合があります。

大切なのは、今の金利だけで結論を出さないことです。

実際に比べるのは、固定期間が終わる時点で提示される金利です。

ただし、金利が上がった場合に家計がどこまで耐えられるかは、今から試算しておけます。

10年固定終了後に選べる4つの方法

今の銀行で返済を続ける

手続きが少なく、借り換え費用もかからない方法です。

ただし、固定終了後の優遇幅や適用金利は、契約内容によって変わります。銀行へ「何もしない場合の金利」と「再固定した場合の金利」を確認します。

ほかの銀行へ借り換える

金利を下げられる可能性はありますが、事務手数料や登記費用などがかかります。

金利だけでなく、諸費用を含めた総額で比べることが大切です。

繰り上げ返済する

金利が高いほど、繰り上げ返済で減らせる利息も大きくなります。

残高3,915万円・残り30年として、期間短縮型で返済した場合の目安を計算しました。

繰り上げ返済額	金利1％	金利2％	金利3％
100万円	約34万円	約80万円	約142万円
300万円	約100万円	約230万円	約400万円
500万円	約160万円	約367万円	約628万円
1,000万円	約293万円	約655万円	約1,091万円
2,000万円	約485万円	約1,044万円	約1,678万円
3,000万円	約589万円	約1,242万円	約1,956万円
全額	約618万円	約1,294万円	約2,027万円

※将来の金利が最後まで変わらない前提の概算です。手数料や住宅ローン控除は含めていません。

住宅ローン控除が残っていても返済する？

わが家は10年固定が先に終わり、住宅ローン控除はその後も約3年残ります。

そのため、「固定終了＝すぐ全額返済」とは決められません。

固定終了時の金利、残る控除額、手元に残したい現金を並べて考える必要があります。

ただし、教育費や生活防衛資金まで使い切るつもりはありません。投資信託の一部を解約するかも含め、あと数年考えていきます。

10年固定終了前に確認すること

銀行からの案内を待つだけでなく、固定終了の半年前を目安に情報を集めておくと、比較しやすくなります。

住宅ローン10年固定終了後のよくある疑問

10年固定が終わると、自動で変動金利になりますか？

銀行や契約によって異なります。何もしない場合の扱いを、契約書や銀行からの案内で確認してください。

固定終了後の金利はいつ決まりますか？

終了時点の基準金利や契約上の優遇幅をもとに決まるのが一般的です。決まり方や案内時期は銀行へ確認しましょう。

借り換えと繰り上げ返済は、どちらが得ですか？

残高、金利、残り期間、借り換え費用によって変わります。同じ条件で総返済額を比べて決めるのが確実です。

まとめ｜固定終了時の金利を見てから決める

10年固定が終わったあとは、借りたときの金利ではなく、その時点で提示される条件で返済が続きます。