「繰り上げ返済した方がいいのかな？」
「でも新NISAも早く始めた方がいいって聞くし…」
住宅ローンを抱えながら資産形成を考えると、この問いに必ずぶつかります。
「どちらか一方」に決めようとすると答えが出ないのは、正解が人によって違うからです。
sara私自身も悩みました。今回は実際に数字を出して、自分なりの結論を出しています。ぜひご自身の状況と照らし合わせながら読んでみてください。
🍀この記事でわかること🍀
- 繰り上げ返済100万円で実際いくら節約できるか
- 同じ100万円を新NISAに回すと20年後どうなるか
- 金利別・状況別の判断基準
- わが家が出した結論
＼ すでに住宅ローンを組んでいる方 ／
＼ これから新規で住宅ローンを組む方 ／
そもそも何と何を比べるの？
「繰り上げ返済 vs 新NISA」の本質はこうです。
手元の100万円を「ローンの返済に使う（＝利息を減らす）」のと、「投資に回す（＝資産を増やす）」のと、どちらが得か
つまり、ローン金利 vs 投資リターンの比較です。
- ローン金利 ＞ 投資リターン → 繰り上げ返済が有利
- ローン金利 ＜ 投資リターン → 新NISAが有利
ここだけ押さえれば、あとは自分の数字を当てはめるだけです。
繰り上げ返済100万円でいくら節約できる？
まず繰り上げ返済の効果を計算します。
条件
- 残債：2,000万円
- 金利：変動1.0%（2026年4月現在の平均水準）
- 残り返済期間：25年
この状況で100万円を繰り上げ返済した場合、節約できる利息はいくらでしょうか。
| 繰り上げ返済なし | 100万円繰り上げ | |
| 残債 | 2,000万円 | 1,900万円 |
| 利息合計（25年） | 約261万円 | 約248万円 |
| 節約できる利息 | — | 約13万円 |
100万円の繰り上げ返済で、節約できる利息は約13万円。
「えっ、思ったより少ない」と感じた方も多いのでは？
金利1%の時代、繰り上げ返済の節約効果は昔ほど大きくありません。
金利が高いほど節約効果は大きくなります。金利1.5%なら同条件で約20万円、2.0%なら約27万円の節約になります。
同じ100万円を新NISAに回すと？
次に、100万円を新NISAでインデックス投資（全世界株など）に回した場合を計算します。
前提
- 投資額：100万円（一括）
- 運用期間：20年
- 想定年利：4%（保守的）〜 5%（標準的）
| 年利 | 20年後の資産 | 利益 |
| 4% | 約219万円 | 約119万円 |
| 5% | 約265万円 | 約165万円 |
新NISAなので利益は非課税です（通常は約20%課税される）。
並べて比べてみると
同じ100万円の使い道を比べると、こうなります。
| 繰り上げ返済 | 新NISA（年利5%・20年） | |
| 効果 | 利息約13万円の節約 | 利益約165万円（非課税） |
| リスク | ほぼなし | 元本割れの可能性あり |
| 確実性 | 高い | 低い（長期なら高まる） |
| 流動性 | 低い（返した分は戻らない） | 高い（いつでも引き出せる） |
数字だけ見ると、新NISAの方が圧倒的に有利ですよね。
ただし、これはあくまで「年利5%が続いた場合」の話。投資にはリスクがあります。
金利別：どちらが有利か変わる
ローン金利によって判断は変わります。
| ローン金利 | 繰り上げ100万円の節約 | 新NISA（5%・20年）の利益 | 判断 |
| 0.5%（預金連動型など） | 約6万円 | 約165万円 | 新NISAが圧倒的有利 |
| 1.0%（変動金利・現在水準） | 約13万円 | 約165万円 | 新NISAが有利 |
| 1.5% | 約20万円 | 約165万円 | 新NISAが有利 |
| 2.5%（固定金利） | 約34万円 | 約165万円 | 新NISAが有利（差は縮まる） |
| 5.0%（カードローン等） | — | — | 即返済一択 |
現在の住宅ローン水準（1〜2%台）では、長期投資の期待リターン（4〜5%）の方が高いため、純粋な数字の比較では新NISAが有利になります。
数字以外の話：借金がなくなる感覚
ここまで読んで「じゃあ全額新NISAでいいじゃん」と思った方、少し待ってください。
数字だけが答えではありません。
住宅ローンという借金が毎月ある状態は、頭の片隅に常に「残債〇〇万円」という重さがあります。
完済したとき、その重さが消える。
「空が青く見える」という表現、大げさじゃないと思っています。
さらに見逃しがちなのが、完済後の話です。
毎月の住宅ローン返済に充てていたお金が、そのまま丸ごと手元に残るようになります。
その瞬間から、貯蓄や投資のペースが一気に上がります。
「完済後にお金がガシガシ貯まっていく」感覚は、繰り上げ返済を選ぶ大きな理由になります。
状況別：どちらを選ぶべきか
完済できる目処がある人 → 繰り上げ返済優先でOK
余裕資金で早期完済を目指せるなら、繰り上げ返済を優先する判断は十分合理的です。
完済後に一気に投資ペースを上げれば、トータルでの資産形成に大きく貢献します。
完済が遠い先の人 → 両方並行が現実的
残債が多く完済まで20年以上ある場合、繰り上げ返済だけに集中するのはもったいない。
新NISAの非課税枠は年間360万円、生涯1,800万円まで。早く使い始めるほど複利が効きます。
たとえば毎月の余裕資金が3万円なら：
- 繰り上げ返済用の積立：1万円
- 新NISA（積立投資）：2万円
という配分でも十分です。
▶ 新NISAの始め方について詳しくは：「わが家が実践！初心者でもできたNISA×長期インデックス投資の始め方」
「完璧な配分」より「続けられる配分」の方が長期では意味があります。
わが家の場合：数字よりも気持ちを選んだ
わが家の住宅ローンは預金連動型×10年固定で、実質負担は約0.5%です。
数字だけ見れば、新NISAに回す方が圧倒的に有利なのはわかっています。
新NISAもすでに活用しています。
それでも、私は繰り上げ返済を選びます。
借金がある状態の「じわじわとした重さ」より、完済後に「お金がどんどん貯まっていく感覚」を早く味わいたいから。
これは非合理かもしれません。でも、精神的な余裕も立派なリターンだと思っています。
▶ わが家のローンについて詳しくは：「「預金連動型ローン×ペアローン」で住宅ローンの利息がほぼゼロに！？」
まとめ
- 純粋な数字では、現在の低金利なら新NISAが有利なケースが多い
- ただし投資にはリスクがあるので、生活防衛資金の確保が大前提
- 完済できる目処があるなら繰り上げ返済優先も十分合理的な選択
- 完済が遠い場合は繰り上げ返済＋新NISAの並行が現実的
- 完済後はお金の貯まるペースが一気に上がる。それも繰り上げ返済の大きな価値
- 「数字の正解」だけでなく、自分が納得できる選択を大切に
自分の金利と状況を確認した上で、納得できる方法を選んでください。
今の住宅ローンの金利、最近確認しましたか？
saraまずは現状を「見える化」するところから始めましょう。
＼ すでに住宅ローンを組んでいる方 ／
＼ これから新規で住宅ローンを組む方 ／
※本記事の計算はシミュレーションであり、実際の効果を保証するものではありません。
※投資にはリスクがあり、元本割れの可能性があります。
※金利・データは記事執筆時点（2026年5月）の情報をもとにしています。
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