【実体験でわかる】失敗しない住宅ローンの選び方｜理系ママがやさしく解説！

「マイホームを買おう！」と決めたものの、住宅ローンはむずかしい言葉だらけで、なにから考えればいいのか迷いますよね。

実はわたし、ほとんど知識がないまま、バタバタと住宅ローンを契約してしまいました。

結果的には大きな失敗にはならなかったのですが、今ふり返ると「もっとちゃんと調べておけばよかった…」と思うことだらけです。

これから住宅ローンを組む人が「契約前に知っておきたいことだけ」を、ぎゅっと1本にまとめました。

＼ これから組む人はまず比較から ／

わが家は「ほぼ知識ゼロ」で住宅ローンを組みました

わが家がマイホームを買ったのは、2020年のことです。

当時はあまり知識がなくて、「借りられるなら借りよう！」と勢いで多めのローンを組んでしまいました。

契約したのは、預金連動型ローンを夫婦それぞれで組む「ペアローン」です。

本来は「いくら借りるか」「どの金利タイプか」「だれが借りるか」を自分で決めてから銀行に行くのが正しい順番。わが家はぜんぶ、あとから知りました…。

借入額は夫婦あわせて5,000万円、返済期間は40年という、なかなか大きなローンです。

幸いこの組み合わせはわが家に合っていて、利息の負担を大きく減らすことができました。

でもそれは正直「結果オーライ」で、今のわたしなら選び方を変える部分もあります。

ステップ1：借入額は「返せる額」から決める

わが家のいちばんの反省は、「銀行が貸してくれる額」を基準にしてしまったことです。

「毎月これなら返せるね」ではなく、「こんなに借りられるんだ！」からスタートしてしまいました。

でも、銀行が貸してくれる金額と、無理なく返せる金額は、まったくの別ものです。

先に「毎月いくらまでなら返せるか」を家計から逆算して、そこから借入額を決めるのが正しい順番です。

借りすぎてしまうと、家の価値よりローン残高のほうが大きい状態になり、売りたくても売れなくなることがあります。

持ち家は賃貸とちがって、かんたんには住み替えられません。

だからこそ、最初の「いくら借りるか」がいちばん大事なんです。

ステップ2：金利タイプを選ぶ（固定？変動？）

金額のめどがついたら、次は金利タイプです。

ここも、わが家は当時ほとんど比較せずに決めてしまいました…。

住宅ローンの金利は、大きく「固定金利」と「変動金利」に分かれます。

ざっくり言うと、「金利が上がるリスクを銀行が持つか、自分が持つか」の違いです。

どちらが正解、というものではなく、家計の余力しだいで答えが変わります。

金利が上がっても返し切れる見込みがあるなら、変動金利も選択肢。それ以外の人は、固定金利を基本に考えるのが安心です。

ちなみにわが家が選んだのは、金利0.9%の10年固定です。

預金連動の効果もあって、実質の負担は約0.5%におさえられています。

ステップ3：ローンの種類を知る

金利タイプとあわせて、「どの種類のローンにするか」もざっくり知っておきましょう。

ここでは、代表的な3つを紹介します。

フラット35（長期固定金利型）

住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して出しているローンです。

最長35年間、金利がずっと変わらないのがいちばんの特徴です。

保証料や繰上返済手数料が無料なのも、うれしいポイントです。

「返済額を変えたくない」「金利の上昇が心配」という人に向いています。

不動産会社や銀行からフラット35だけをすすめられたときは、借入額が収入に対して無理をしている可能性も。一度立ち止まって見直してみてください。

銀行ローン（民間ローン）

銀行や信用金庫などが、それぞれ独自に出しているローンです。

変動金利や固定期間選択型など、金利タイプのバリエーションが豊富です。

病気の保障や女性専用プランなど、付帯サービスが充実しているのも特徴です。

特別な事情がなければ、まずはこの銀行ローンの中から比較するのが基本です。

預金連動型ローン（わが家はこれ）

預金残高の分だけ、ローンに利息がかからなくなる、ちょっと変わったローンです。

たとえば3,000万円借りていて預金が1,000万円あれば、残りの2,000万円分にだけ利息がかかるイメージです（上限などの条件あり）。

預金はローンに縛られず、自由に出し入れできるのも特徴です。

ただし取り扱う金融機関が少なく、預金をキープしておく必要があるので、資金の自由度はやや低めです。

ステップ4：だれが借りるかを決める

意外と見落としがちなのが、「だれの名義で借りるか」です。

借り方は、大きく3つのパターンがあります。

同じ金額を借りるのでも、名義のかたちで住宅ローン控除やリスクの分かれ方が変わってきます。

単独契約

契約者ひとりで借りる、いちばんシンプルな方法です。

借りられる金額は、契約者の収入によって決まります。

手続きも諸費用も1本分ですむので、管理もラクです。

ペアローン

夫婦などの2人が、それぞれ別々にローンを組む方法です。

借入額や住宅ローン控除の枠を増やせるのがメリットです。

そのかわり、手続きや諸費用は2本分。どちらかの収入が減ったときに、返済が一気に苦しくなるリスクがあります。

収入合算

2人の収入を合わせて、1本のローンを組む方法です。

諸費用は1本分ですみますが、団信や控除の対象は主契約者だけになります。

「ひとりでは借入額が足りないけれど、ペアローンほど大がかりにしたくない」ときの中間的な選択肢です。

わが家の反省：なにも考えずにペアローンを選びました

わが家は、深く考えないままペアローンを選びました。

結果的には夫婦2人分の住宅ローン控除を受けられて、単独では使い切れなかった控除枠をいかせたので、プラスに働きました。

住宅ローン控除の制度は年々変わっています。わが家が契約した2020年と今では条件が違うので、最新の内容は必ず確認してくださいね。

ただ、それはあくまで「わが家の借入額と収入のバランスでは」というだけの話です。

基本は単独契約で、無理のない返済計画を。ペアローンや収入合算は「単独では足りないとき」の選択肢、という順番がおすすめです。

ステップ5：団信（団体信用生命保険）を確認する

最後のチェックポイントは、団信です。

団信は、契約者にもしものことがあったときに、ローンの残りがゼロになる保険です。

ほとんどの住宅ローンで、加入が前提になっています。

がん保障などの特約もありますが、基本は死亡保障だけで十分なことが多いです。特約にお金をかけるより、貯蓄で備えるほうが自由度が高くて安心です。

これから組む人は、とにかく「比較」から始めよう

ここまで選び方の手順を紹介してきましたが、最後にものを言うのは「比較したかどうか」です。

わが家のように、バタバタと1つの銀行だけで決めてしまうのが、いちばんもったいないパターン。

比較をしないと、数百万円も余分に支払うことになるかもしれません。

無料で複数の住宅ローンを一括比較できて、スマホから仮審査の申し込みまでできます。

「とりあえず相場を知っておく」ために使うのもアリだと思います。

くわしい評判や使い方は、こちらの記事にまとめています。

まとめ：わが家の反省からわかった住宅ローンの選び方

住宅ローンは、人生でいちばん大きな買い物についてくる、いちばん大きな借金です。

でも、順番どおりにひとつずつ決めていけば、こわがらなくて大丈夫です。

「わからないまま銀行任せにしない」ことが、知識ゼロで契約したわたしからの、いちばんのアドバイスです。

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